"Xenet" tổng hợp dự án đầu tư.

Trang chủ » Tư vấn đầu tư » Thẩm định dự án đầu tư

Thẩm định dự án đầu tư

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I. KHÁI NIỆM VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Thẩm định dự án đầu tư là quá trình phân tích và đánh giá các nguồn lực, tài chính, kinh tế, thị trường,… dựa trên những phương pháp khoa học đã được nghiên cứu. Qua đó rút ra được những kết luận chính xác giúp nhà đầu tư có cở sở đưa ra quyết định đầu tư của mình.

 

III. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

  1. 1.     Giá trị hiện tại ròng - NPV (Net present value)

-         Là tổng giá trị hiện tại của dòng tiền ròng trong tương lai

-         Để dễ nhìn nhất bạn có thể chỉ cần nhớ công thức:

 

NPV = Giá trị hiện tại của dòng tiền thu – Giá trị hiện tại dòng tiền chi

NPV = PV (dòng thu) – PV (dòng chi)

 

-         Công thức máy móc hơn, trừu tượng hơn là:

 

 

 

Trong đó:    NPV là hiện giá thuần;

                   CFt là lượng tiền ròng năm t;

                   r là lãi suất chiết khấu;

                   n là tuổi thọ dự án;

                   (1+r)-t là hệ số chiết khấu năm t.

 

-         Hoặc:

 

 

Trong đó:    NPV: Hiện giá thu nhập thuần của dự án

Bt: Doanh thu hàng năm của dự án

Ct: Chi phí hàng năm của dự án

a= 1/(1+r)t-1: Hệ số chiết khấu của dự án năm thứ t

r: Tỉ suất chiếu khấu của dự án, %.

t: Thứ tự năm trong vòng đời dự án.

-         Ý nghĩa của NPV:

NPV > 0: Cho thấy quy mô thu nhập ở hiện tại là “dương” sau khi đã bù đắp chi phí sử dụng vốn và chi phí đầu tư ban đầu.

NPV = 0: Thu nhập có được vừa đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu kể cả chi phí sử dụng vốn

NPV < 0: Thu nhập có được sau khi bù đắp chi phí sử dụng vốn không đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu .

 

-         Ví dụ 1.1:

Cho bảng dòng tiền sau, với R = 10%, tính NPV của dự án:

 

Năm

0

1

2

3

Dòng tiền ròng

-2.000

1.100

1.210

1.331

 

Ta có

 

 

 

 

-         Ví dụ 1.2:

 

 

 

-         Nguyên tắc chấp nhận dự án theo NPV

(1) Các dự án độc lập: Chỉ được chấp nhận khi NPV > = 0.

(2) Lựa chọn 1 số trong các dự án loại trừ: Chúng ta sẽ lựa chọn trong số đó các dự án có NPV >=0 và tổng NPV lớn nhất.

(3) Lựa chọn 1 trong số các dự án loại trừ lẫn nhau: Chúng ta phải chọn dự án có NPV>= 0 và lớn nhất.

-         Nhược điểm của NPV

Phụ thuộc vào tuổi thọ dự án

Phụ thuộc vào lãi suất chiết khấu

 

  1. 2.     Tỉ suất hoàn vốn nội bộ - IRR (internal rate of return)

-         Định nghĩa: Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án là tỷ suất chiếc khấu, mà với tỷ suất này, hiện giá thu nhập thuần NPV của dự án bằng 0, đây cũng là một chỉ tiêu phổ biến và quan trọng, chỉ sau NPV, thường đi liền và có mối quan hệ chặt chẽ với NPV.

-         Ý nghĩa:  IRR chính là khả năng sinh lời đích thực của bản thân dự án. IRR chỉ thay đổi khi các yếu tố nội tại, tức giá trị các dòng ngân lưu thay đổi. Khi thấy NPV=0 bạn thường nghĩ rằng dự án không mang lại hiệu quả nào. Nhưng bạn nhớ rằng, ngay cả khi NPV=0 cũng có nghĩa là dự án đã mang lại cho đồng vốn của bạn một suất sinh lời, đó chính là IRR.

Như vậy nếu bạn mong muốn một suất sinh lời từ dự án là r = 20%, trong khi đó IRR = 24% (>20%) chẳng hạn, thì bạn đã thỏa mãn và có thể quyết định đầu tư.

Theo định nghĩa trên đây, IRR là một suất chiết khấu mà tại đó NPV=0, như vậy nếu ta chọn suất chiết khấu r=20% sẽ làm cho NPV>0 (vì r

Có thể nói khác đi, khi NPV>0 thì IRR>r. Như vậy, hai điều kiện này cùng được thỏa.

Bây giờ, giả định mong muốn suất sinh lời từ dự án là r = 30%, trong khi đó IRR vẫn là 24% (<30%) chẳng hạn, thì bạn không hài lòng và có thể quyết định không đầu tư.

Tương tự trên, IRR = 24% là suất chiết khấu làm cho NPV=0 thì suất chiết khấu r = 30% sẽ làm cho NPV<0. Như vậy, hai điều kiện này cùng không thỏa. Hai chỉ tiêu này có vẻ là cặp “tiền đạo bài trùng” đấy. Hễ cái này gật thì cái kia OK và ngược lại, cùng lắc. Nhưng gật hay lắc thì dựa vào gì? Cũng lại là một suất sinh lời mong muốn nào đó.

-         Công thức tính: Dơn giản nhất bạn chỉ cần cho NPV = 0 và giải phương trình tìm R, đó chính là IRR của dự án. Hoặc bạn có thể mò mẫm thay đại các R vào để thử kết quả NPV, NPV nào bằng “0” thì R ở đó chính là IRR của dự án.

Nếu thể hiện IRR theo một công thức máy móc, có thể làm bạn khó hiểu thì:

 

 

                   IRR = r* ⇔

          Ví dụ 2.1:

Cho bảng dòng tiền sau:

Năm

0

1

2

Dòng tiền ròng

    - 2.000

1.100

1.210

 

Tính IRR?

          Ta có IRR = R ⇔ NPV =

         

Giải phương trình trên ta được IRR = 10%

-         Tính IRR bằng phương pháp nội suy.

Công thức:

 

         

Trong đó

IRR là suất sinh lời nội tại;

r1 là lãi suất thấp;

r2 là lãi suất cao;

NPV(r1) > 0;

NPV(r2) < 0.

-         Trở lại ví dụ “1.1” ta có bảng dòng tiền sau:

Năm

     0

    1

   2

   3

Dòng tiền ròng

-2.000

1.100

1.210

1.331

      

 

-         Nguyên tắc chấp nhận dự án theo IRR

Khi đánh giá dự án bằng tiêu chuẩn IRR ta sẽ chấp nhận mọi dự án có IRR lớn hơn hoặc bằng chi phí sử dụng vốn

 

-         Nhược điểm của IRR

Có dự án không tính được IRR

Có thể có nhiều hơn 1 IRR

Phụ thuộc quy mô dự án

Phụ thuộc vào tuổi thọ của dự án

Phụ thuộc vào thời điểm đầu tư

-         Úng dụng của IRR

Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời nội tại IRR là chỉ tiêu hiệu quả tài chính quan trọng nhất của dự án;

Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời nội tại IRR là chỉ tiêu bắt buộc trong thẩm định dự án.

 

  1. 3.      Tỉ số lợi ích và chi phí – BCR (Benefit – Cost Ratio)

-         Đó là một tỉ lệ giữa giá trị hiện tại dòng thu so với giá trị hiện tại dòng chi. Chỉ tiêu này cũng phổ biến, đi sau NPV và IRR, có mối liên hệ với NPV. Có thể nói BCR là một cách nhìn khác về NPV.

-         Ý nghĩa và công thức tính: Là một chỉ tiêu đo lường hiệu quả của dự án bằng hình ảnh tỉ lệ giữa lợi ích thu về so với chi phí bỏ ra. Nếu chỉ tiêu NPV chỉ nói lên sự giàu có hơn lên một giá trị tài sản nhưng nó không so sánh với quy mô nguồn lực, thì chỉ tiêu BCR cho thấy hiệu quả này.

BCR là tỉ số so sánh giữa giá trị hiện tại dòng thu và giá trị hiện tại dòng chi (trong khi đó, NPV là so sánh hiệu số).

Công thức:

                             BCR =   

-         Ví dụ 3.1:

Cho bảng dòng tiền sau (R =25%/năm).

Năm

0

1

2

Dòng tiền chi

1000

450

500

PV (dòng chi)

1000

360

320

Dòng tiền thu

 

1200

1600

PV (dòng thu)

 

960

1024

 

 

 

         

ð  BCR =  = 1.18

 

-         Các nhược điểm của BCR

Qua công thức NPV và BCR ta thấy chúng có mối quan hệ giải thích cho nhau. Cụ thể:

NPV > 0 ⇔ BCR > 1; Ngược lại NPV < 0 ⇔ BCR < 1.

Tuy nhiên, khi so sánh các dự án có tính loại trừ nhau, một mình chỉ tiêu BCR đôi khi bóp méo kết quả đánh giá.

-         Ví dụ 3.2:

 

Suất chiết khấu

20%

Năm

0

1

NPV

BCR

Dự án A

-6,000

9,000

1,500

1.25

Dự án B

-10,000

14,000

1,667

1.17

 

Dự án A có BCR lớn hơn (1.25>1.17), tuy nhiên dự án B lại mang lại của cải ròng lớn hơn (1667>1500). Một nhược điểm khác nữa là, việc xác định “chi phí” của dự án không thống nhất cũng có thể làm sai lệch chỉ tiêu này. Có quan điểm cho rằng chi phí để so sánh trong công thức này chỉ nên tính theo chi phí đầu tư ban đầu (investment cost); trong khi đó, quan điểm khác thì tính trên toàn bộ chi phí (total cost).

 

  1. 4.     Kỳ hoàn vốn tính trên ngân lưu PP (CF)

Hiểu từ thuật ngữ Payback Period (PP), là thời gian cần thiết để thu hồi được vốn đầu tư. Nhiều dự án khan hiếm hoặc lệ thuộc vào thời gian huy động vốn, chỉ tiêu này thường tỏ ra hữu dụng. Đơn giản, nhìn dòng ngân lưu ròng (NCF: net cash flows) trên báo cáo ngân lưu của dự án để thấy được năm hoàn vốn.

Kỳ hoàn vốn cũng có thể tính trên dòng ngân lưu chiết khấu (DCF: discounted cash flows), tức có tính đến giá trị thời gian của tiền tệ. Tuy nhiên qua nhiều thử nghiệm ta thấy không có chênh lệnh nhiều so với cách tính chỉ dựa trên dòng ngân lưu.

 

  1. 5.     Suất sinh lời kế toán

Được dịch từ nhóm từ Accounting Rate of Return (ARR), là tỉ lệ giữa dòng thu bình quân hằng năm so với tổng dòng chi (hoặc bình quân).

 

Công thức:       BCR =  

 

Theo ví dụ “1.1” trên thì ta tính được ARR là:

ð ARR  =  = 0.6068 (60.68%)

 

Chỉ tiêu ARR cũng giúp ta một cách nhìn về hiệu quả dự án, tuy nhiên nó cũng có các nhược điểm tương tự: không tính thời giá tiền tệ và không quan tâm quy mô cũng như vòng đời của dự án. Chỉ tiêu ARR đôi khi cũng được tính đơn giản bằng cách dựa trên lợi nhuận bình quân như ROI dưới đây.

 

  1. 6.     Suất sinh lời của vốn đầu tư

Được hiểu từ thuật ngữ Return on Investment (ROI), là một chỉ tiêu đơn giản đến vô cùng, chỉ tính trên lợi nhuận và không dựa vào dòng ngân lưu và giá trị thời gian của tiền tệ.

Công thức:

ROI =  

Ngoài nhược điểm “phi tiền tệ” và “phi thời gian” như đã nêu trên, vốn đầu tư trong chỉ tiêu ROI được tính rất tùy tiện: có khi tính trên tổng vốn đầu tư, có khi tính trên vốn đầu tư bình quân (có trừ khấu hao vốn qua từng năm). Lưu ý rằng, nếu lợi nhuận thống nhất với dòng ngân lưu, mặc dù hiếm khi, thì ROI sẽ bằng với ARR trên đây.

Ví dụ 6.1: Dự án X có vốn đầu tư 100 triệu, lợi nhuận bình quân hằng năm là 20 triệu thì ROI sẽ là:

ROI =  = 20%

 

  1. 7.     Kỳ hoàn vốn tính trên lợi nhuận - PP (NI)

Viết tắt của từ Payback period (PP), lLà một cách nhìn khác về ROI, được viết ngược lại với ROI

như sau:

PP =  

     Theo ví dụ “6.1” trên: PP =  = 5 lần

  1. 8.     Bảng tóm tắt ưu khuyết điểm của các chỉ tiêu

Chỉ tiêu

Ưu điểm

Khuyết điểm

 

NPV
Giá trị hiện tại ròng

Tính gi trị tiền tệ theo thời gian, tính đến quy mô dự án, đáp ứng yêu cầu “giàu có hơn lên”, tối đa hóa nguồn của cải. Là chỉ tiêu mạnh mẽ, thuyết phục.

Khó hiểu

 

Khó tìm suất chiết khấu, tức rất khó xác định chi phí sử dụng vốn.

 
 
 

IRR
Tỉ suất sinh lời nội bộ

Có tính trên dòng ngân lưu, tức thông tin nội bộ từ dự án

Có lúc không tính được do dòng ngân lưu thay đổi bất thường

 

Dễ tính, Dễ hiểu (thể hiện là phần trăm)

Dễ dẫn đến kết luận sai lầm khi so sánh các dự án Có tính loại trừ nhau

 

Không tính đến quy mô, thời điểm dự án

 

BCR (B/C)
Tỉ số lợi ích & chi phí

Có tính đến gi trị tiền tệ theo thời gian

Có nhiều cách để xác định chi phí, dẫn đến kết luận sai

 

Hỗ trợ giải thích cho NPV

Không xét quy mô và vòng đời dự án

 

Thấy được hiệu quả đồng vốn

 

 

PP
Kỳ hoàn vốn trên dòng ngân lưu

Được sử dụng nhiều do Dễ hiểu, Dễ tính toán

Không quan tâm đến suất sinh lời

 

Hữu ích với các dự án có rủi ro cao

Có thể mâu thuẫn với NPV khi so sánh dự án loại trừ nhau.

 

ARR
Suất sinh lời kế toán

Tương đối Dễ hiểu, Dễ tính tóan

Không quan tm đến quy mô, tuổi thọ dự án

 

Có dựa vào dòng ngân lưu và tính trên toàn bộ vòng đời dự án

Có nhiều cách hiểu khác nhau

 

ROI
Suất sinh lời trên vốn đầu tư

Dễ hiểu vì dựa trên lợi nhuận chứ không rắc rối khi phải dựa trên dòng ngân lưu

Không quan tâm đến quy mô, tuổi thọ dự án

 

Dễ tính tóan vì không cần tính giá trị tiền tệ theo thời gian

không dựa vào dòng ngân lưu

 

Dễ có những quan điểm khác nhau về xác định vốn đầu tư

 

Dễ có quan điểm khác nhau về xác định lợi nhuận (trước hay sau thuế)

 

PP(ni)
Kỳ hoàn vốn trên lợi nhuận

Dễ hiểu

Không quan tâm đến quy mô, tuổi thọ dự án

 

Dễ tính toán

Không dựa vào dòng ngân lưu và suất chiết khấu

 

Được sử dụng nhiều do chịu ảnh hưởng của nền kinh tế kế hoạch.

Không quan tâm đến suất sinh lời

 

 

Dễ sai lầm khi so sánh lựa chọn dự án loại trừ nhau

Thủ tục chuyển nhượng

Mời hợp tác Đầu tư Dự Án Chung Cư Cao Cấp Hoàn Vũ

Mời hợp tác Đầu tư Dự Án Chung Cư Cao Cấp Hoàn Vũ

Địa chỉ : Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu Mã số : 5513D7140D3B3 ...

Cần sang nhượng hoặc hợp tác Dự án

Cần sang nhượng hoặc hợp tác Dự án

Địa chỉ : Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu Mã số : 5581683003D97 ...

Cần tìm nhà đầu tư dự án nông nghiệp, lợi nhuận ổn định, thu hồi vốn nhanh

Cần tìm nhà đầu tư dự án nông nghiệp, lợi nhuận ổn định, thu hồi vốn nhanh

Địa chỉ : Quận 1, TP Hồ Chí Minh Mã số : 56BFFBFDE73B6 ...

Cần tìm người góp vốn đầu tư phát triển dự án Nông nghiệp lợi nhuận ổn định

Cần tìm người góp vốn đầu tư phát triển dự án Nông nghiệp lợi nhuận ổn định

Địa chỉ : Quận 10, TP Hồ Chí Minh Mã số : 56C12160E0804 ...

Tư vấn đầu tư

Tại sao phải lập dự án đầu tư?

Tại sao phải lập dự án đầu tư?

Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng thì dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc ...

Công trình xây dựng nào phải lập dự án đầu tư (Báo cáo nghiên cứu khả thi)?

Công trình xây dựng nào phải lập dự án đầu tư (Báo cáo nghiên cứu khả thi)?

Trước tiên hãy nắm rõ cách phân loại dự án đầu tư (xem mục “Phân loại dự án đầu tư”). Chúng ta thấy dự án đầu tư cơ bản được phân thành hai nhóm chính, nhóm các “dự án quan ...

Các bước lập dự án đầu tư và nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình

Các bước lập dự án đầu tư và nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình

Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng gồm rất nhiều bước với nhiều chi tiết và nội dung từ đơn giản đến phức tạp tùy theo từng loại dự án, tính chất và quy mô của dự án, ...